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le garanzie per i proprietari di immobili
Sono
Alberto Duranti,
il
Responsabile dell'Intermediazione assicurativa di questa Agenzia.
Sono
iscritto al Registro degli Intermediari assicurativi (vedi documento).
Opero
da moltissimi anni nel settore assicurativo e conosco molto bene le
problematiche relative alla gestione degli immobili:
investimenti
| affitti | fideiussioni | insolvenze | danni | sinistri | periti
sono
il mio pane quotidiano. E' vero, la mia è una professione molto
appassionante: tuttavia
non ho la bacchetta magica e sono quindi pronto ad offrire delle
soluzioni assicurative ai
nostri Clienti che permettono di mediare tra le esigenze e le
richieste:
-
del gestore dell'immobile, come l'Amministratore oppure l'Agenzia
immobiliare;
-
del proprietario del bene, sia esso una persona fisica che un
soggetto giuridico;
-
dell'inquilino;
-
delle Compagnie assicurative o delle Società con cui operiamo.
Ora
vediamo con quali gli strumenti:
GARANZIA DI PAGAMENTO DEI CANONI
A garanzia del pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali, quindi l'intero importo annuo del contratto.
Il testo da inserire nel contratto:
“Il conduttore si impegna a consegnare al locatore una fideiussione per l'importo di euro [X.000,00],
per tutta la durata del contratto di locazione, a garanzia del pagamento del canone di locazione previsto con il presente atto.”
Esempio:
durata della locazione: anni 6
canone locazione mensile euro 500,00
importo da garantire euro 6.000
[e.500 x 12 = e.6.000]
circa importo della fideiussione e. 1.100
GARANZIA BUONA TENUTA LOCALI
A garanzia di eventuali danni recati all’immobile locato.
“Il conduttore si impegna a consegnare al locatore una fideiussione per l'importo di euro [X.000,00], per tutta la durata del contratto di locazione, a garanzia della buona tenuta dell'immobile, ad esclusione del pagamento dei canoni previsti con il presente atto.”
Esempio:
durata della locazione: anni 6
canone locazione mensile euro 500,00
importo da garantire euro 1.500
[e.500 x 3 = e.1.500]
circa importo della fideiussione e. 400
GARANZIA DI CONTRATTO
A garanzia di tutte le obbligazioni del contratto, quindi sia il pagamento dei canoni sia il deposito cauzionale pari a tre mensilità.
Il testo da inserire nel contratto:
“ Il conduttore si impegna a consegnare al locatore una fideiussione per l'importo di euro [X.000,00], per tutta la durata del contratto di locazione, a garanzia di tutte le obbligazioni assunte da parte del conduttore con il presente atto.”
Esempio:
durata della locazione: anni 6
canone locazione mensile euro 500,00
importo da garantire euro 7.500
[e.500 x 12 = e.6.000] + [e.500 x 3 = e.1.500]
circa importo della fideiussione e. 1.400
ATTENZIONE!!
Se desiderate che il vostro inquilino sia adeguatamente coperto per i danni che potrebbe causare a terzi, ci sono due garanzie che possono evitar sorprese:
RESPONSABILITA' CIVILE VERSO TERZI
Per coprire i danni provocati accidentalmente a terzi dal conduttore e quindi, a cascata, per tutelare il proprietario.
Cosa copre
“Colui che produce un danno è tenuto a risarcirlo”. E' quindi indispensabile per evitare che, in assenza di questa garanzia, possa essere chiamato a rispondere il locatore con i suoi beni personali, del danno provocato dal conduttore.Chi sono i terzi
Se attività commerciale questi potranno essere i Clienti e i vicini o altri fornitori.
Se unità residenziale possono essere i vicini, i condomini e gli amici.
Il
testo da inserire nel contratto
“ Il
locatore resta espressamente esonerato da ogni responsabilità per
danni a cose o persone che dovessero verificarsi all'interno dei
locali. Il conduttore risponde fin d'ora per danni che eventualmente
cagionasse a terzi, ritenendo indenne il locatore. A tale scopo il
conduttore ha consegnato all'atto della stipula del presente
contratto, copia della polizza stipulata con primaria società
assicurativa, per la Responsabilità Civile verso terzi con il
massimale minimo di euro 500.000 e si impegna espressamente a
mantenerla attiva per tutta la durata del contratto di locazione,
pena la risoluzione del contratto ex art. 1456.”
INCENDIO
Per tutelare l'immobile e quindi il bene immobiliare.
Cosa copre
In caso d'incendio il conduttore deve poter ricostruire l'immobile e quindi ripristinarlo allo stato in cui il bene gli è stato affidato. Per questa ragione si chiama “rischio locativo” ed è basato sul calcolo è sul valore di ricostruzione conduttore si impegna a stipulare una polizza di assicurazione con primaria compagnia per il rischio locativo per un massimale pari al valore di ricostruzione a nuovo del bene locato.
Il testo da inserire nel contratto
“ Il conduttore si impegna a stipulare un polizza di assicurazione con primaria compagnia per il rischio locativo per un massimale pari al valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile locato.”
Quali documenti? Dubbi?
Quali caratteristiche?
Dove inviare?
- se Immobile commerciale
B – del conduttore, se Società: visura camerale aggiornata
C - del conduttore, se Società: ultimo modello unico presentato
D - del conduttore, se Società: bilancio recente
E - del conduttore, se Società, del Legale rappresentante: carta identità in corso di validità, codice fiscale e ultimo modello unico
F - di un Garante: carta identità in corso di validità e codice fiscale
G - di un Garante: modello unico presentato lo scorso anno
H - Modello privacy autorizzato e firmato (clicca qui)
I – del proprietario, carta identità in corso di validità e codice fiscale
- se Immobile residenziale
M – del conduttore: visura camerale aggiornata
N - del conduttore: ultimo modello unico presentato
O - del conduttore: bilancio recente
P - del conduttore: ultime tre buste paga
Q - di un Garante: carta identità in corso di validità e codice fiscale
R - di un Garante: modello unico presentato lo scorso anno
S - Modello privacy autorizzato e firmato (clicca qui)
T – del proprietario, carta identità in corso di validità e codice fiscale
inviare a cauzioni.rete @ gmail.com
A T T E N Z I O N E
Il Contratto di locazione deve essere:
- regolarmente registrato a norma di legge entro 10 giorni dalla sottoscrizione della fideiussione;
- in caso di inadempimento contrattuale il proprietario deve inviare la comunicazione entro 30 giorni dalla scadenza della rata insoluta;
- relativo ad immobile ubicato nel territorio della Repubblica Italiana, dello Stato di S. Marino e della Città del Vaticano;
- il canone annuo di locazione sia inferiore al 30% del “reddito lordo” annuo del conduttore.
CARENZA
i primi 4 mesi dalla decorrenza della fideiussione
Quali le coperture ?
- fino ad un massimo di 12 mensilità e fino alla data di rilascio dell’immobile fissata nel provvedimento di “Convalida di sfratto per morosità”;
- euro 3.500 per l’azione di sfratto per morosità (compreso il recupero dei canoni di locazione o delle spese condominiali non versate dal locatario;
- euro 2.000 per l’intervento di un legale domiciliatario;
- l’azione di risarcimento dei danni arrecati all’immobile per fatto illecito del locatario.
MOROSITA'
è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito. Secondo il disposto dell’art. 658, 1° comma, c.p.c., infatti, “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".
PRESUPPOSTI DELLA PROCEDURA
DI SFRATTO PER MOROSITA'
devono ricorrere due presupposti essenziali:
- la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore (Trib. Roma 1.10.2014);
- il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.
LA LEGITTIMAZIONE ATTIVA
spetta al locatore, che può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico
comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene (Cass. n. 4714/1982; n. 9491/1994). Può agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari
(Cass. n. 4005/1995).
LA LEGITTIMAZIONE PASSIVA spetta al conduttore e, nell’ipotesi di più conduttori sussiste litisconsorzio necessario tra gli stessi (Cass. n. 6504/1984). In merito alla competenza, l’art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile.
IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO
PER MOROSITA'
In genere, il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali. Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà
decreto ingiuntivo).
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Alberto Duranti | Intermediario assicurativo
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